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九洲娱乐网ju111net:住宅小区物业管理行政监管职责探讨

本文转自《住宅与房地产》杂志2020年4月刊

一个住宅小区就相当于一个小社会,在住宅小区这个小社会里生活的业主(居民)追求美好幸福的生活,于是就共同出资聘请物业服务企业,对小区的建筑物、构筑物的公共部分及其配套的共用的设备设施和相关场地,进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序。这就是住宅小区物业管理。

随着社会的进步,人民生活水平不断提高,业主对小区的环境卫生、治安秩序、生活服务和住房的质量安全等有较高的要求,当这些要求或需求得不到满足的时候,业主对物业服务企业的意见就很大,把所有的问题都算在物业服务企业的头上,物业服务企业解决不了业主的问题,于是业主就投诉到政府,政府及其行政部门都认为“住建部门”是物业服务行业的行政主管部门,物业服务企业“管理”小区,于是就推断住建部门是住宅小区的行政主管部门,住宅小区没有管好,自然就认为是住建部门没有监管好。其他行政部门在住宅小区的行政监管缺失或不到位所带来的矛盾纠纷都转到了住建部门,住建部门即便是想解决这些问题,在当前依法行政的前提下,对小区很多违法违规的行为,却苦于没有执法权,苦口婆心讲道理,开展宣传教育却收效甚微,没有执法权,就等于没有最终的抓手,就好像是没有牙齿的老虎。

一、住宅小区物业管理涉及多个行政监管部门

九洲娱乐网ju111net:(一)住建部门不是物业服务行业唯一行政监管部门

住建部门是物业服务行业的行政主管部门,必然是物业服务行业行政监管部门,但不是唯一的行政监管部门。除了住建部门外,还有哪些行政部门对物业服务企业依法履行行政监管职责?我在这里就列举几个例子,囿于篇幅不能穷。壕用裱男姓监管是城管部门;违建的行政监管是规资部门(土地监察);消防的行政监管是消防救援部门(应急管理);生产噪声污染、生活噪声污染的行政监管分别是生态环境部门、公安部门;环境卫生、垃圾分类、广告管理和建筑物外墙清洗翻新等城市管理的行政监管是城管部门;给排水和排污的行政监管是水务部门;停车管理的行政监管是公安交警部门;价格监管分别是发改和市场监管部门;治安、公共安全和刑事问题属于公安部门职责,还有水电气等公共事业都有相应的行政监管部门……见附件1。物业公司在履职过程中涉及上述多个方面,均有其对应的行政监管部门。

九洲娱乐网ju111net:(二)各行政部门均要履行监管职责

在上述这些行政部门执法监管所依据的各自法规中,都对住宅小区业主(居民)的有关行为予以规制,同时也或多或少赋予业主聘请的“保姆”或“管家”一些权利和义务。如果小区内各个方面的行政监管部门都把监管职责推给物业行业行政主管部门(住建部门),那么先不说住建部门有没有与人、财、物和责、权、利相匹配的能力全面监管,关键是有没有法律授权,有没有法律依据,法无授权不可为。这些行政监管部门如果不切实履行法律赋予他们的行政监管职责,而是简单地认为物业服务企业管理小区,把他们的监管权给了物业服务企业,那么有些物业服务企业不是重管理、轻服务,就是权力膨胀,一手遮天,乱象丛生,最终受损的是全体业主的公共利益,危及到全体业主的公共安全和社会稳定。住建部门对物业服务企业履行行政监管职责,是依据国家、省、市的物业管理条例。比如说,按照消防法规,物业企业要履行住宅小区消防主体责任,但监管物业企业的是消防部门,不是住建部门,结果物业企业履职不到位,消防部门却认为是住建部门没有监管好。也就是说,从城市管理和社会管理的角度来看,监管住宅小区业主或居民及物业服务企业的行政部门有很多家,这些行政部门都有其法定的行政监管职责,都要发挥监管作用,齐抓共管、共建共治。

二、行政监管必须进小区

九洲娱乐网ju111net:(一)行政监管不进小区的根源

业主是住宅小区的主人,也是小区群众自治的主体。业主治理小区,主要是通过业主组织,即业主大会及其常设机构业主委员会来实现。由于业主大会没有法人身份,不能作为社会组织登记,导致政府部门将法律法规本应该赋予业主组织的责任或义务,却给到了物业服务企业(物业企业具有法人身份),物业企业有了政府部门或法律法规的授权,就从服务于业主的“管家”演变成监管业主的小区管理者,角色错位。物业公司在小区行使监管权时,业主们受不了,本来自己花钱请的是服务员,结果没想到却是“管理员”,矛盾纠纷不断,既影响小区和谐,又让物业公司有较大的权力寻租空间,小区治理不好的根源就在这里。面对小区治理乱象,社区党组织有心无力,鞭长莫及,党的基层组织没有占领住宅小区这块阵地,小区就缺乏党组织的全面引领和有力监督,基本游离于社区党委领导之外。

九洲娱乐网ju111net:(二)行政监管不进小区的后果

城市管理不断完善,各方面的法规也不少,但这些法律真正落实的不多,住宅小区存在大量的违法行为没有人去追究,更有甚者,一些基层执法人员与违法者串通一气,有的望风放哨,充当保护。闳ρ白,对举报或投诉的业主予以打击报复,搞得小区里万马齐喑、乌烟瘴气。由于水务行政主管部门执法监管不进小区,导致小区雨污混排,河流被污染,黑臭水体触目惊心,现在再来花上千亿巨资治河治水,得不偿失。土地监察查违部门执法不进或少有进入住宅小区,导致小区违建率居高不下,侵犯业主合法权益,严重威胁小区居民公共安全。由于行政监管(执法)不进小区,一方面导致有些物业服务企业在小区代替政府监管,大搞权力寻租,甚至出现黑恶乱象,业主苦不堪言,另一方面导致住宅小区矛盾纠纷频发,社区治理基础不牢。

九洲娱乐网ju111net:(三)有法必依执法必严违法必究

有不少行政部门坚持监管不进小区,他们只监管城市市政公共区域,他们认为小区是物业服务企业管理的,物业服务行业的行政主管部门就是小区的行政监管部门。实际上,在这些行政部门各自执行的法规中,并没有明确住宅小区不在他们监管范围之内,没有明确他们执法监管不进小区。比如:有些居民的车辆乱停乱放,有的甚至堵塞或占用消防(生命)通道。面对这种情况,物业服务企业也没有更好的解决办法,劝阻无效则报告给公安交警部门,公安交警部门认为他们监管执法主要是针对市政道路上交通车辆,而物业服务企业又没有执法权,对于这种不合法又不合理的乱停车问题束手无策,一旦发生火灾,就会以人的生命为代价,这在全国各地的例子和教训已经很多。各个部门的行政监管要进小区,依法依规执法监管,无论是对业主(居民),还是对物业服务企业,一视同仁,有法必依,执法必严,违法必究。

三、管行业必须管安全

九洲娱乐网ju111net:(一)监管物业行业安全不等于监管住宅小区安全

管行业必须管安全,是指各管各的行业,各负其责,避免多头管理,三个和尚抬水吃,最后大家都不管。关乎业主美好生活的住宅小区的管理,涉及很多行业或专业领域,各个行业都有对应的行政主管部门。物业服务行业的行政主管部门是住建部门;园林绿化和清洁行业的行政主管部门是城管部门;安保行业的行政主管部门是公安部门;交通运输行业的行政主管部门是交通运输部门;还有电力行业、水务行业、燃气行业、通讯行业、餐饮行业等等行业,都有其行政主管部门。住建部门是监管物业服务行业的安全,不是监管物业服务行业服务所涉及的行业或区域的安全。换句话说,如果是物业公司出了安全生产事故,那住建部门是有行政监管责任,如果市政水务专营单位在物业管理区域内维修给排水管线出了安全生产事故,那就是水务部门要承担行政监管责任。

九洲娱乐网ju111net:(二)按行业类属确定安全监管行政部门

住宅小区安装的新能源汽车充电桩属于机电行业或电力行业,可是无论是批准充电桩经营企业资质的发改部门,还是电力监管部门,都不愿意按照“管行业必须管安全”的原则来监管充电桩的安全(现已明确发改部门是新能源汽车充电设施行业主管部门),却按照建设场所或地域类型来划分,要求住建部门负责住宅小区停车场以及其他物业管理区域内建设的充电设施的安全监管工作,显然是不合理的。住建部门既不是机电行业的行政主管部门,也不是电力行业的行政主管部门,更不是住宅小区以及其他物业管理区域内建设的充电桩的所有权人,无权也没有手段对充电设施的安全进行监管,更不可能监管充电设施经营企业,只能督促物业服务企业协助充电桩经营单位管理做好停车场内新能源汽车充电桩安全防范工作,发现违法违规行为后无法制止,就报告给充电设施运营企业或行业主管部门(发改)。谁审批谁监管,谁的行业谁监管。最好的做法应该是把新能源汽车充电桩视同市政公用事业,交给供电局专营,由供电监管部门监管。按行业类属确定安全监管行政部门,住宅小区里各个行业的行政监管部门分别监管好各自行业安全,这才是真正的“管行业必须管安全”。

四、依法依规主次得当职责分明

九洲娱乐网ju111net:(一)住建部门配合其他行政部门督促物业企业履行“发现、劝阻、报告”义务

对于住宅小区里属于其他行业及其行政主管部门监管的事项,住建部门配合有关行政部门督促物业服务企业协助他们做好相关工作,履行“发现、劝阻、报告”义务,发现安全隐患或相关管理问题,及时劝阻,劝阻无效则向对应的行业主管或行政监管部门报告。有些强势部门把本属于他们职责范围内主办的事情推给了住建部门,让没有执法权的住建部门去落实监管责任,他们自己当起了“监工、甩手掌柜”,摇身一变成了“批发商”,要住建部门定期向他们汇报工作推进情况。有责无权的事情很难推进,事情没有办好或没有办成,住建部门被问责倒在其次,关键是影响到人民美好生活,影响到我们建设有中国特色社会主义的伟大事业和伟大征程,那住建部门更是担当不起。谁的行业谁主管;谁的职责谁监管;谁审批谁监管;谁执法谁监管。主角永远不要把自己的事情推给配角,主次不能混淆,更不能颠倒。

九洲娱乐网ju111net:(二)多头监管等同于无人监管

目前,在住宅小区物业管理监管职责边界的讨论中,有人秉持这样一种观点:认为没有审批权的也要监管、没有执法权的也要监管,没有备案的也要监管,共同监管,形成合力。这种观点表面看挺正确的,实则害死人,尤其对抓好安全生产极为不利,存在以下两个问题:一是表面上的共同监管,实则是九龙治水,多头监管,三个和尚抬水吃,互相推诿,最后可能谁也不会把监管落到实处,不但形成不了合力,反倒是各自为政,力量分散;二是没有审批权没有执法权的部门也要监管,这既与“依法治国”相背离,也让那些有抓手的监管部门推卸责任有了可乘之机,却让那些没有抓手本是配角的部门抓瞎,想管也管不了。应该依法依规,主次得当,合理分工,职责分明,该打主力的自然是中坚力量和尖头部队,该配合的配合,该协助的协助,各自按照职责分工做好自己该做的事情,让那些该负责任的部门把责任担起来,不能眉毛胡子一把抓。

总之,住宅小区物业管理中,政府各行政部门要按照各自法规,对自己监管的行业和专业领域切实担负起监管责任,监管进小区,按照管行业管安全的原则,各自抓好安全监管。物业服务企业本是业主聘请的市场主体,为业主提供服务,向业主负责,其职责来源于法定和合同约定,不是来源于行政命令或行政决定。住建部门不是住宅小区的行政主管部门,无法监管住宅小区的所有事项。住建部门作为物业服务行业行政主管部门,依法依规监管好物业服务企业,与其他行政部门一道,各负其责,齐抓共管,共建共治,搭建责权利对等、职责边界清晰的住宅小区治理架构(见附件2),让人民共享和谐幸福的美好生活,不辜负党和人民的信赖和期待,让我们建设小康社会的第一个百年梦想成真。

附件下载:

附件1:相关法规赋予物业服务企业的职责列表.xls

附件二:

住宅物业小区治理架构图

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